Il mercato degli uffici con il freno tirato
Written by ItaliaOggi gennaio 2007 G. Frontoni   
I tempi di locazione e vendita si allungano. Venezia al top per il 2006

 L’Italia si prepara ad accogliere le Siiq, Società per investimento immobiliare quotate, un volano finanziario che punta a convogliare il risparmio sul settore immobiliare degli affitti a partire dal prossimo mese di luglio. Si tratta di una nuova formula di società pensata dal governo per colmare il divario rispetto agli altri paesi europei, come Francia e Gran Bretagna, che da tempo hanno adottato una simile formula finanziaria. In base a quanto stabilito dalla Finanziaria, le nuove società, che dovranno essere specializzate in particolare nel mercato delle locazioni (minimo 80% degli asset gestiti), godranno di un regime di tassazione agevolata che le esenta dall’Ires e dall’Irap. Il prelievo sarà invece del 20% e verrà applicato a tutti gli investitori, prevedendo esenzioni per i fondi di previdenza complementare.
Per poter usufruire della fiscalità agevolata, tuttavia, le Siiq dovranno distribuire almeno l’85% degli utili e la partecipazione del socio prevalente non dovrà andare al di sopra del 51% del totale delle azioni. Non solo. 11 35% del capitale dovrà essere ripartito tra soggetti economici proprietari direttamente o indirettamente di quote societarie non superiori all’l% del capitale. «Una pioggia di nuovi capitali approderà sui listini azionari italiani a partire dal prossimo anno tanto che di qui al 2011 prevediamo che a piazza Affari sbarchino almeno 50 nuove Siiq>, assicurano le stime del governo. Secondo la relazione tecnica allegata alla Finanziaria, inoltre, il 50% delle 100 maggiori società immobiliari non quotate presenti in Italia sceglierà di seguire la strada della costituzione di Siiq facendo approdare a piazza Affari una cifra compresa tra i 6 e i 7 miliardi di euro. Ma qual è il parere degli operatori immobiliari e come cambierà il panorama del real estate commerciale in seguito a questa rivoluzione copernicana del settore? «Gli ultimi emendamenti alla Finanziaria hanno delineato i nuovi tratti della normativa fiscale in materia di immobili sciogliendo così i dubbi sul futuro del comparto immobiliare italiano, e contribuendo a far uscire il mercato da una fase di impasse durata oltre tre mesi, ha spiegato Dario De Simone, direttore dell’ufficio studi di Gabetti. <Dopo l’estate il settore immobiliare italiano è apparso rigido. Pochissime sono state le transazioni a causa dell’incertezza che gravava sul futuro del settore. Adesso sembra che la locomotiva sia tornata a riprendere velocità e per il prossimo anno ci attendiamo un deciso incremento delle transazioni immobiliari di carattere commerciale soprattutto nelle città di medie dimensioni. Secondo De Simone, la costituzione delle Siiq consentirà la creazione di un mercato vero e non più virtuale, stimolando l’ingresso nella realtà del real estate italiano non soltanto da parte degli investitori nazionali e internazionali ma anche dei costruttori.
Il mercato degli immobili commerciali
Negli ultimi anni le città di provincia sono state trascurate dal mercato che ha iniziato adesso a scoprire interessanti possibilità di investimento al di fuori delle grandi metropoli. «In passato i maggiori centri urbani italiani (Roma e Milano in testa) hanno attirato verso di sé il 70% del totale degli investimenti garantendo una maggiore tenuta dei rapporti di locazione. Adesso, la ripresa dell’economia dovrebbe consentire anche a città come Padova, Brescia o Bergamo, tanto per citarne alcune, di aumentare il livello di attrattività nel comparto uffici e spazi commerciali, avvertono gli esperti di Gabetti. Ma non è solo il Nord Italia a presentare interessanti opportunità per gli investitori immobiliari. «<Il mercato sta iniziando a riscoprire anche le potenzialità dei centri immobiliari meridionali come Bari, Napoli, Palermo e Cag1iari>, ha continuato De Simone. Ma non è solo Gabetti a dichiararsi positivo sul futuro del mercato degli immobili commerciali italiani per il prossimo anno. Buone prospettive di crescita, ma condizionate a un innalzamento della qualità dell’offerta, arrivano anche dall’istituto di studi economici Nomisma. «I valori degli immobili a uso ufficio», avvertono gli analisti, «hanno perso circa il 30% nella fase negativa del ci do immobiliare (1992-1998) e sono ora tornati ai livelli raggiunti 14 anni fa». A Venezia, città al vertice della classifica italiana 2006 per rendimenti, per acquistare un ufficio si può arrivare a spendere fino a 11 mila euro al metro quadro ma i prezzi medi massimi nei centri storici delle 13 principali città della Penisola vanno dai 7.833 euro al metro quadro di Venezia, ai 7.450 euro di Milano, ai 7.230 euro registrati a Roma. Nelle zone periferiche, invece, il costo medio per acquistare un ufficio scende fino a 988 euro a Genova, 1.000 euro a Catania e 1.014 euro a Palermo.
Andamento dei canoni
Nonostante la forte crescita dei prezzi degli immobili per ufficio in Italia, il costo di locazione all’interno dei maggiori centri urbani della Penisola si mantiene ben al di sotto di quanto registrato in altre città del mondo. È questo il parere degli esperti della società di consulenza immobiliare Cushman & Wakefield contenuto all’interno dell’ultima edizione di Office Space Across the World, risultato del confronto dei costi di occupazione degli uffici in 215 location chiave in 54 paesi nel mondo.. Nella classifica delle location a uso ufficio più costose al mondo, il Mayfair district di Londra ha conquistato il primo posto con quasi 1.640 euro all’anno al metro quadro. Segue Hong Kong con 1.200 euro mentre Tokyo si è classificata terza con 1.170 euro al mq. In quarta posizione si trova Parigi (1.009 euro), seguita da Mosca (748) e Milano che si mantiene stabile nel 2006 al sesto posto della classifica mondiale con 663 euro al metro quadrato. «Il costo di occupazione di uno spazio a uso ufficio nelle location più importanti del mondo è aumentato del 4,3% nel corso del 2005 — una performance positiva se paragonata con l’1,2% di crescita nella classifica dell’anno precedente e superiore al tasso di crescita economica mondiale pari al 3,3%», ha dichiarato Elaine Rossali, Head of Business space research & consultancy, Cushman & Wakefield Healey & Baker, la divisione europea di Cushman & Wakefield.
«L’area geografica che ha conseguito i migliori risultati è stata quella dell’Asia Pacifico, con una crescita degli affitti pari al 15,6% nel corso del 2OO5>, si legge nel rapporto di Cushman & Wakefield. «La crescita nella regione Asia Pacifico è stata supportata dai continui sforzi del settore dei servizi. Seguono l’Africa e il Medio oriente con il 13,2%, l’America latina e il Messico con il 7%, gli Stati Uniti e il Canada con il 5,8% e infine l’Europa con l’1,5%. Nel corso del 2005 le location europee sono diventate più competitive essendo scivolate in basso nella classifica. In molti casi questo non è stato imputabile a una diminuzione degli affitti, ma alla scalata nella classifica delle location non europee, in particolare quelle favorite dal valore molto elevato del dollaro.
Guardando alle singole location, svariate città dell’Asia, tra cui Mumbai (che ha guadagnato sette posizioni), hanno scalato la classifica, mentre la capitale argentina Buenos Aires ha guadagnato dieci posizioni e la città brasiliana di San Paolo cinque posizioni, diventando la terza città più costosa nelle Americhe, dopo New York e Washington DC. I dati presentati fino a ora non rendono giustizia, tuttavia, dei forti incrementi degli affitti di spazi uso ufficio registrati in alcune location emergenti nel corso del 2005.
È il caso, per esempio, di Hong Kong dove il costo di locazione è cresciuto in soli 12 mesi del 75% in moneta locale.
«Il mercato degli uffici di Hong Kong è stato sulla cresta dell’onda per oltre due anni. Una performance così positiva è da attribuire a una domanda che tende a rialzo da parte di compagnie che si stanno espandendo e chiedono uffici sempre migliori dal punto di vista qualitativo, in particolare nel settore bancario e finanziario», ha spiegato Janies Fisher, managing director dell’ufficio Cushman &Wakefield di Hong Kong. Ma quello della capitale finanziaria cinese non rappresenta un’eccezione. «Gli affitti per uffici di prima scelta a Buenos Aires sono aumentati del 46% l’anno passato, a causa di una mancanza di nuovi spazi a uso ufficio sul mercato per i cinque anni precedenti», ha dichiarato Florencia Aguilar, director of research services presso l’ufficio C&W di Buenos Aires.
 
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