Con tassi in salita il caro vecchio slogan «Paga una rata pari a un affitto e comprati la casa» e ancora valido? O l’asticella si è spostata un po’ troppo in alto? E’ la domanda cui cerchiamo di rispondere in occasione dell’uscita in edicola da oggi, e per un mese, di «Comprare Casa», la guida di CorrierEconomia al buon investimento immobiliare.
Come dimostra la tabella rimane la convenienza del mutuo, a condizione però che si disponga di un capitale per l’anticipo. Con un prestito variabile stipulato per 20 anni ai tassi attuali, destinando alla rata mensile di rimborso la stessa cifra che si spenderebbe per l’affitto, si riesce a finanziare l’acquisto del 62% della casa in una grande città, con oscillazioni che vanno dal 50% di Venezia lagunare al 75% di Cagliari.
A Milano, ad esempio, per un appartamento di 80 metri quadrati si paga, in una zona semicentrale, un affitto di 1.120 euro al mese, mentre l’immobile ha un valore di 300.000 euro. Con la spesa per l’affitto si può ottenere un prestito variabile, a 20 anni, di 169.000 euro, quindi per poter procedere all’acquisto bisogna avere un capitale di 131.000 euro. Come si può vedere dalla tabella, con le stesse ipotesi, l’impresa è molto più facile a Torino perché basta mettere sul piatto altri 64.000 euro. A Bari bisogna avere un capitale di soli 45.000 euro e a Roma di 89.000.
La media di copertura del mutuo sale al 92,2% se invece si sceglie di indebitarsi per trent’anni: a Roma però è addirittura possibile finanziarsi per una cifra superiore al valore di acquisto, mentre a Milano si copre oltre l’85%. Quindi basta aggiungere poco per stringere tra le mani le chiavi di casa.
Nel giro di due anni, però, la percentuale di immobile finanziabile con il prestito ipotecario è calata di una decina di punti sia perché i canoni di locazione nel periodo si sono leggermente abbassati rispetto ai valori di acquisto, ma soprattutto perché il costo dei mutui è contemporaneamente salito di un punto e mezzo. Nel calcolo della rata abbiamo considerato un tasso del 5,05% (Euribor 3 mesi più 1,30%) per i finanziamenti ventennali e del 5,25% per i trentennali.
Vediamo, partendo proprio dai dati della nostra tabella, quali sono pro e contro di mutuo e affitto. Il primo vantaggio del finanziamento è proprio quello dello slogan: si tratta di una spesa finalizzata al conseguimento di una proprietà, mentre i canoni di affitto sono a fondo perduto. L’accensione di un mutuo comporta però costi accessori non indifferenti: oltre il 5% in più rispetto all’importo di cui si ha bisogno per l’acquisto. Inoltre il mutuo richiede di fatto la disponibilità di una somma da dare in anticipo: i finanziamenti che coprono il 100% del prezzo della casa non solo sono difficili da ottenere essendo molto rischiosi per chi li concede, ma sono anche molto più costosi (in media 50-60 centesimi di punto).
Il mutuo però non comporta soltanto costi: ad alleviare il conto ci sono le detrazioni fiscali sugli interessi, che possono portare a un vantaggio massimo di 687 euro all’anno. Oltre a questo, bisogna rilevare che i mutui variabili considerati nel nostro calcolo nel corso della loro vita potrebbero (il condizionale però è più che mai obbligatorio) richiedere un esborso minore rispetto a quello di avvio, dato che sono stati accesi in una fase di tassi ormai quasi al massimo. Le previsioni più accreditate infatti parlano di un’ulteriore crescita nei prossimi mesi di altri 50 centesimi di punto, cui dovrebbe però seguire una fase di discesa. E comunque, tranne il caso di una improbabile ascesa costante del costo del denaro per tutta la durata del finanziamento, l’inflazione aiuta sempre a pagare i mutui, perché il peso reale della rata scende nel tempo. Al contrario, non solo i canoni di locazione sono indicizzati, in genere al valore del costo della vita rilevato dall’Istat, ma i contratti vengono rivisti periodicamente.
Chi sta in affitto, però, ha minori costi: dalle tasse alle spese di manutenzione straordinaria. Inoltre si ha la possibilità di cambiare casa facilmente, mentre al contrario cambiare con un. mutuo in corso comporta tempi lunghi e spese non indifferenti per penale di anticipata estinzione (11-2% sui finanziamenti variabili e fino al 5% per i fissi). Inoltre si aggiungono i costi notarili legati alla chiusura dell’ipoteca. Soprattutto per questi aspetti la scelta della locazione appare consigliabile a chi può presupporre che avrà intenzione di cambiare casa nel giro di pochi anni.