Le plusvalenze da beni immobili
Written by Avvenire   
Il decreto legge collegato alla Finanziaria 2007, approvato in via definitiva dal Parlamento, ha innalzato al 20% l’aliquota dell’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche — precedentemente fissata al 12,50% — applicabile alle plusvalenze immobiliari realizzate da persone fisiche, non esercenti arti, professioni o attività d’impresa. Si tratta più esattamente dei plusvalori derivanti dalla cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. La nuova aliquota si applica dal 3 ottobre 2006, ossia dagli atti pubblici stipulati e dalle scritture private autenticate a decorrere da tale data. Per beni immobili si intendono anche i terreni agricoli e i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. Sono invece esclusi dalla tassazione gli immobili acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la successiva cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
In caso di beni immobili acquisiti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.
Regime fiscale ordinario. L’imposta sostitutiva è il regime opzionale che il contribuente può richiedere al notaio, in sede di stipula del rogito, e tale imposta deve essere trattenuta e versata dal notaio stesso.
Il regime ordinario prevede, ai sensi degli articoli 67 e 68 del Testo Unico sulle imposte dirette, il concorso della plusvalenza immobiliare al reddito imponibile ai fini Irpef del periodo d’imposta di realizzo e la conseguente tassazione con l’aliquota minima del 23%. Al fine di scegliere il regime fiscale più vantaggioso, il contribuente deve sapere che il regime di tassazione ordinario comporta anche l’applicazione delle addizionali locali (comunale e regionale) all’Irpef.
Risulta pertanto certa la convenienza del regime di tassazione opzionale, anche dopo l’innalzamento dell’aliquota d’imposta.
Soggetti passivi d’imposta. Le persone fisiche che realizzano la plusvalenza sono tassate secondo le modalità indicate in precedenza, a condizione che il reddito non sia conseguito nell’esercizio di arti e professioni, di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente. In tali casi la tassazione segue le regole previste rispettivamente per i redditi di lavoro autonomo e d’impresa.
Base imponibile. Laplusvalenza è costituita dalla differenza tra il corrispettivo della cessione a titolo oneroso dell’immobile e il prezzo d’acquisto o il costo dicostruzione del bene ceduto, au mentat
di ogni altro costo inerente all’immobile medesimo. Per gli immobili acquisiti per donazione si assume come prezzo d’acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante. Il provento è tassato per cassa, ossia nel periodo di incasso del corrispettivo, come avviene per tuttii redditi percepiti da soggetti non imprenditori.
Nel caso in cui l’atto di vendita preveda il pagamento frazionato del corrispettivo, ad esempio in due rate, alla stipula del rogito e l’anno successivo, la plusvalenza viene liquidata in due successive dichiarazioni, determinando la quota di costo deducibile in proporzione della parte di corrispettivo percepita in ciascun periodo d’imposta. Nel caso di opzione per l’imposta sostitutiva, l’amministrazione finanziaria non ha ancora chiarito se il notaio può trattenere una parte dell’imposta al rogito e la restante parte all’atto della liquidazione del saldo finale, adottando un criterio analogo a quello consentito per il regime di tassazione ordinario.
In attesa dei necessari chiarimenti, è prudente trattenere e versare l’imposta sostitutiva in un’unica soluzione, indipendentemente dalla modalità di liquidazione del corrispettivo. Il versamento deve avvenire, come previsto dalla risoluzione ministeriale n 1/2006, indicando nella sezione Erario del modello F24 il codice tributo 1107 denominato «Imposta sostituti- va sulle plusvalenze realizzate dalla cessione a titolo oneroso dei beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni nonché dei terreni suscettibili di destinazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, ai sensi della legge 23 dicembre 2005, n.266, art.1, comma 496».
 
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